巴西的房地产财富

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通过 费尔南多·诺盖拉·达·科斯塔*

固定财富的长期集中是这里资本市场经济不发达的原因之一。

巴西最传统的财富保值方式是房地产。 最近,随着一个“家庭”用“现金”购买 51 处被挪用公共资金支付给议会顾问的财产中的 107 处,这种类型的致富行为被曝光。

18 年 1850 月 0,7 日,皇帝唐佩德罗二世签署了《土地法》,决定将农村划分为大庄园,而不是小庄园。 即使在今天,也只有 2% 的房产面积超过 20 公顷(XNUMX 平方公里2), 但他们加起来几乎占据了巴西农村地区的 50%。

这种固定财富的长期集中是资本市场经济在这里不发达的原因之一,像北美经济一样繁荣。 在那里,移民能够通过对当地人的种族灭绝征服土地来“创造美国”的“美国梦”为许多投资者提供了足够的资源来购买大型上市公司的股票。

自 2000 年以来,由于贸易全球化以及新的国际分工和人口趋势导致全球通货紧缩趋势,股票增加而利率下降。 麦肯锡咨询分析—— 全球资产负债表的崛起与崛起 [全球资产负债表的无尽崛起]发现 2000 年之后的五年期股票移动平均数与名义利率之间存在很强的负相关关系。

房地产资产说明了估值收益的基础及其与利率的关系。 从 2000 年到 2020 年,麦肯锡样本中的十个国家的房地产价格平均上涨了两倍左右。

然而,考虑到租金收入占房产价值的比例,租金收入的增加并不总是预期的影响,被评估为固定资本而不是出售资本以获得金融投资流动性的机会成本。 在一些地方,由于租金收入的大幅下降,这一预期发生了逆转。

当利率下降影响借贷成本时,租金收益率在这些情况下下降。 在其他情况下,由于从固定收入转向可变收入,利率下降对房地产价格上涨起着决定性作用,尤其是在押注房地产价格稳固上升趋势以转售和提供资本收益。

大都市城市土地缺乏弹性的供应也发挥了作用,否则人们会预期租金会随着利率下降而下降,而不是房价上涨。 澳大利亚、加拿大、法国和英国的住宅物业价值相对于 GDP 的增长率最高。

在与全球房地产相关的股权收益中,约 55% 来自地价上涨,而 24% 则归因于建筑成本上涨。 剩下的 21% 是净投资的结果,即建造新房或改善现有房屋。

据麦肯锡称,家庭净资产增长的一半来自股票估值的上涨,尤其是在中国、瑞典和美国。 另有 40% 来自房地产估值的上涨。

澳大利亚、加拿大、法国和英国的房价增长超过 GDP 的整倍。 由于创造廉价资金和刺激措施(“货币宽松”),家庭净资产也因流失的存款增加而增加,然而,住房部门的债务相对于 GDP 保持相对稳定。

总而言之,有一种情况正在逼近,即低通胀和利率与高资产价格之间的长期背离可能即将结束。 高资产价格最终可能会逆转,重新获得与 GDP 的长期关系,即股票价值与收入流量之间的关系更加稳定,就像过去发生的那样。

增加对大流行后复苏、数字经济或可持续性的投资可能会改变储蓄投资动态。 通货膨胀的恢复可能会给全球范围内有效的极低利率带来压力,直到大流行,在全球价值链(包括生产和商业价值链)崩溃之前。

这将导致房地产资产的市场价值下降。 在过去的二十年里,他们维持了全球净资产的增长。

值得一问的是:高房价而不是对生产性资产的投资是经济增长的引擎,这对社会是否健康? 这种以财富存量为基础的私人财产买卖不是没有生产力的,主要是建立在现有财富价格上涨的基础上的吗?

经济适用房尤其成为千禧一代的迫切需求。 它的年轻人无法像前几代人一样早早买房和组建家庭。 这助长了租金通胀。

在德国,正在进行一场草根运动,以控制大型住宅出租物业并将其转为公有制。 在荷兰,禁止投资者购买低成本房屋以利用租约的想法正在争论不休。

在韩国首尔,公寓和地下室房屋的平均价格上涨了 90%,地下室遭受洪水泛滥,家庭的死亡成为国家的耻辱。 中国领导人习近平通过宣称“房子是用来住的,不是用来炒的”,将保障性住房作为其普遍富裕运动的重要口号。

在这里,在巴西,政府不当改变了 Minha Casa、Minha Vida 计划的名称,并清空了社会补贴预算。 对于最贫困人口的社会流动性而言,经济适用房是最紧迫的经济问题。

数字技术带来的流动性以及后疫情时代面对面工作的日益灵活可以缓解一些压力。 这是为了防止大城市的居民逃往小城市。

住宅物业的需求受到三个因素的强烈影响:(i)人口; (ii) 家庭收入; (iii) 房地产信贷。 一方面,人口趋势正在发生变化,另一方面,收入和信贷在经济周期的不同阶段更加不稳定。

大流行的就业市场加剧了就业和人口购买力的恶化,对房地产市场的动态产生了负面影响。 此外,2013 年 XNUMX 月之后房地产信贷状况的恶化,此前充裕且相对便宜的融资和 繁荣 房地产。

在购买力方面,Raio X FipeZAP+ 调查的大多数 (66%) 受访者在 2 年第二季度表示其家庭月收入等于或低于 2022 雷亚尔。

在目标方面,大多数(但越来越少)买家(从 67 年初的 2019% 下降到 55%)表示他们打算将房产用作家庭,而其余 (45%) 将购买归类为将财产作为一种投资形式。 在选择此目的的人中,通过出租所购房产获得收入的兴趣占主导地位 (81%),而不利于转售升值 (19%)。

在未来数月有意购置房产的受访者中,88%的受访者表示打算将其用于住房,尤其是与某人同住的目的(82%)。 独居占 15% 和 3% 买房供他人居住,即送人。

坎皮纳斯投资者的机会成本非常高:从 2013 年 2019 月到 31 年 91 月,FIPEZAP 销售指数的变化累积了 2008%,而 CDI 的变化为 2019%。 在圣保罗,由于房地产投机,从 243 年 212 月到 XNUMX 年 XNUMX 月,FIPEZAP 销售指数的变化累积了 XNUMX%,而 CDI 变化了 XNUMX%。

回到买房洗钱的问题上,问题来了:如果贪污者挪用他人的钱财,是为了什么? 不适合放在盒子里。 就是享受,比如住在豪宅里。 这种致富的象征对罪犯很有吸引力。 他寻求社会提升。 仅有的。

*费尔南多·诺盖拉·达科斯塔 他是 Unicamp 经济研究所的正教授。 作者,除其他书籍外, 支持和充实网络。 适用于 https://fernandonogueiracosta.wordpress.com/2022/09/20/rede-de-apoio-e-enriquecimento-baixe-o-livro/

 

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